三問：住宅用地使用權到期該怎么辦？

雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續(xù)期？

專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規(guī)定。

汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作?！巴恋厥褂闷谙抟?guī)定２０年和７０年，其出讓金是不一樣的。政府出讓２０年土地使用權，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納７０年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

有專家指出，約定２０年以及沒有達到最高限７０年的，首先應當自動續(xù)期至７０年，同時補交約定年限與７０年土地使用權期間的出讓金差價。

但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大?！巴恋爻鲎屇晗薜睦媛洳钍怯傻胤秸斈隂Q策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施?！闭憬髮W房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

那么，對于７０年土地使用權到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應有償還是無償？楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，７０年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點。

汪麗娜、楊立新等認為，在強調法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關于土地出讓續(xù)期的實施細則，緩解公眾焦慮。

（記者陳尚營、王立彬、李勁峰、呂昂、李建國）

（新華社北京４月１９日電）